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직능단체 협의회 주최 포럼에서 소상인 보호법 설명

한인 유권자 센터의 박제진 변호사는 10우러 14일 직능단체 협의회가 주최가 커뮤니티 포럼에서 소상인 보호법을 설명하였다. 이법은 현제 뉴욕 시의회에 상정이 되어있고, 뉴욕 시내에서 소상인들이 불리하게 당하고 있는 랜트관련 문제에 도움을 주어 소상인들을 보호하고자 하는 취지에서 상정이 되었다.

Small Business Preservation Act
소상인 보호법 소개

법안 개요
        이름: Small Business Preservation Act
        상정일자: 2008년 10월 7일
        발의: Councilman Robert Jackson
        공동발의자: Jackson 의원 외 9명 (Barron, Foster, James, Liu, Mark-Viverito, Martinez, Monserrate, Seabrook, Vann)
        주요내용: 상가 렌트를 연장할 때 입주자인 소상인들에게 조정 (Mediation) 및 중재(Arbitration)을 할 권리를 보장함으로써 공정한 상가 렌트 환경을 조성하는 것을 주요 골자로 함.
법안의 적용 범위
        2008년 10월 1일 이후 계약이 만료되는 모든 상업 리스의  연장 (Renewal)에 적용된다.
        법안이 적용되는 되는 경우는 건물주가
        (1) 리스의 연장을 거부하는 경우와
        (2) 과도한 렌트비 인상을 요구하는 경우이다.
        현재 리스의 마지막 달 렌트비의 3%이상을 인상한 경우 또는
        현재 10년리스의 마지막 12개월 중 마지막달 렌트의 15%이상의 렌트비 인상을 요구하는 경우, 또는
        새로 연장된 리스 계약상 년간 3%이상의 렌트비 인상을 요구하는 경우.

렌트 가이드라인 (Rental Guidelines)
        입주자가 건물주의 서면 동의를 받아 연장 또는 축소를 하지 않는 이상 기본적으로 모든 리스 연장은 최소 10년 계약 연장을 기본으로 한다.
        다음의 경우 건물주는 10년 미만으로 계약연장을 할 수 있다.
        본 법안 발효 이전에 다른 사람에게 렌트를 하기로 계약을 한 경우
        본 법안 발효이전에 3자가 렌트할 옵션을 행사한 경우
        기타 합법적인 사유로 인해 10년이상 렌트를 할 수 없는 경우.
        건물주가 10년 미만으로 계약을 연장할 경우에는  계약 종료 120일 이전에 서면통보를 해야 한다.
        건물주는 10년 미만 계약의  경우에도  본 법안의 절차에 따라야 한다.
입주자가 보호를 받지 못하는 경우
        계속적으로 정당한 사유 없이 렌트비를 늦게 내는 경우. 건물주는 3차례 이상 렌트비를 요구하는 “30일 통보”를 보내야 한다. 렌트비 요구 편지는 렌트비가 15일 이상 밀렸을 경우 보내야 한다.
        입주자가 계상의 목적과 다르게 가게를 사용한 경우
        입주자가 가게에서 불법적인 행위하거나 하도록 방조한 경우
        입주자가 계약상의 조건을 위반하고 건물주가 30이내에 고칠 것을 요구 했음에도 수정하지 않은 경우
        건물주가 현재 계약 만료 후 건물을 재건축하거나 상당 부분을 고치는 경우
        현재 입주자가 건물주의 동의 없이 서브리스를 한 경우
        입주자가 뉴욕시의 세금 포탈 또는 관련 자격증을 취득하지 않은 경우
        건물주가 계약 종료 후 직접 동일 업종의 사업을 하는 경우 건물주는 입주자에게 해당 업체의 공정한 시장 가격 (Fair Market Value)를 지불해야 한다.
중재 신청 절차
        건물주는 리스를 연장할 의사가 있음을 기존 계약 종료 180일 이전에 입주자에게 통보해야 한다.
        양자가 합의한 경우 본 법안과 불합치하지 않는 이상 건물주와 입주자는 자유롭게 계약을 할 수 있다.
        입주자는 리스가 연장될 때까지 현재 리스상의 렌트비를  내야 한다.
        180일 기간 중 첫 90일은 상호 교섭하는 기간으로 조정자(mediator)를  선임할 수 있다.
        90일 이후에도 상호 합의를 이끌어 내지 못할 경우, 그리고 건물주가 과도한 렌트비 인상을 요구한 경우, 입주자는 90일 기간의 14일 이전에 (즉 76일째 되는 날까지) 중재 (Arbitration) 신청을 해야 한다. 중재신청을 하지 않으면 본 법안의 보호를 받을 수 없다.
중재 신청 절차 (2)
        건물주는 렌트계약을 연장하지 않을 경우 계약 만료 180일 이전에 입주자에게 서면 통보를 해야한다.  통보서에는 그 사유를 명시해야 한다.
        입주자가 건물주의 결정에 불복할 경우 통보를 받은지 30일이내에 서면으로 건물주에게 중재신청을 할 것임을 통보해야 한다.
중재 절차
        건물주와 입주자가 중재자 선정
        중재자는 30일이내에 청문회의 시간, 장소, 규정을 양자에게 보내야 한다.
        건물주와 입주자는 중재자가 요구하는 모든 정보를 제공해야 한다.
        중재자는 청문회 개최 30일이내에 결정문을 보내야 한다. 결정문이 늦어져도 이는 구속력이 있는 최종 판결이 된다.
        건물주의 주장이 정당하다는 판결이 있을 경우 입주자는 현재 계약 종료일까지 가게를 비워주어야 한다.
        입주자의 주장이 정당하다는 판결이 있을 경우 건물주와 입주자는 중재인이 제시하는 내용에 근거해 계약 연장 교섭을 재개해야 한다.
        입주자가 중재인이 정한 렌트를 낼 수 없는 경우 현재 린스 계약 만료 후부터 입주자가 가게를 비울 때까지 전 렌트비의 5%미만의 인상된 렌트비로 머물 수 있다.
        만약 건물주가 제 3자로부터 계약 의뢰를 받은 경우 같은 3일 이내에 현재 입주자에게 계약 의뢰 내용을 알려야 하며, 현재의 입주자는 14일 이내에 동일 조건으로 재계약을 할 우선권을 갖는다.
기타
        보증금(Security Deposits): 보증금을 2개월치 렌트비 이상 요구할 수 없으며, 보증금은 이자가 발생하는 에스크로 계좌에 넣어 1년에 한번씩 이자를 입주자에게 정산해 주어야 한다. (1%의 행정비를 건물주가 가져갈 수 있음)
        벌금: 건물주나 입주자는 본 법안을 위반했을 경우 중재를 받으라는 명령과 함께 피해 금액을 보상받을 수 있다.
        법안의 준비가 여러가지로 미흡해 상당한 수정이 가해 질 것으로 보임
현재 법안의 상태
        10월 7일 발의: 총 10명의 시의원 참여
        현재까지 총 14명의 시의원 참여
        Small Business Committee
        Chairperson:  David Yassky (부르클린)
Letitia James (지지 서명)
Darlene Mealy (지지 서명)
Annabel Palma (지지 서명)
David I. Weprin (퀸즈)
입법 절차
        시의회 통과를 위해 총 시의원 51명 중 과반수(26명)의 표를 받아야 함
        시장이 거부권을 행사할 경우 시의원의 2/3의 표를 받아야 함 (34명)
전망
        현재 법안의 상당 부분이 수정되어야 함 (수정 작업 중)
        기본 골격은 유지한 상태에서 보완 작업을 하고 있음
        Commercial Rent Control이라는 부정적인 이미지를 없애야 함
        시의원들에 대한 적극적인 공략이 필요.
        소상인총연합회(김성수 소장) 등의 활동 뿐만 아니라 각 한인 직능 단체들의 적극적인 활동이 필요.


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